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郑州恒通小区车库案的范本意义
来源:楼市豫报  发布日期:2020/4/1 11:27:32 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

郑州有多少个小区?

小编没有寻到准确答案。据一份三年前的资料显示,郑州小区接近3000个。

郑州有多少辆私家车?根据公安部门的公开资料显示,郑州与北京、成都、重庆、苏州、上海、深圳、西安、武汉、东莞、天津等11个城市超300万辆。还有数据显示,截至2018年底,郑州机动车保有量已经突破了400万辆。

那么,私家车多少?可想而知。

车库!车库!郑州一小区业主胜诉车库案!开发商和业主都在看

 

来源 | 2019-11 影视片

释义 | 剧情片段

 

不少车主发牢骚,埋怨停车难!

停车难!买车位难!租车位难!难住了多少小区业主和私家车主?

日前,郑州恒通新城小区的一件事,很受业主和机动车主关注。那就是,郑东新区恒通新城小区的地下车位权属之争,有了新消息,开发商败诉了。

事关小区车库,开发商败诉!这可真真切的与小区业主和机动车主的利益息息相关啊。

1

车位之争:一波三折

接下来,我们大致还原一下事情的前世今生。

据介绍,恒通新城小区(以下简称恒通小区)业主与开发商开发商郑州恒通置业有限公司(以下简称恒通置业)因为争夺375个地下车位和16个地下车库,双方展开了有理有据的“争夺战”,恒通置业将该小区业委会及前任物业公司和当时的物业公司,共四个被告告上法庭,此案经历过一审、二审、再审、开发商撤诉后,开发商又上诉到中牟县人民法院,于2019年12月10日开庭。

早在2017年6月,认为没有产权证的地下车位应归全体业主所有,恒通新城小区业委会和深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司将开发商还没有销售出去的375个地下车位和16个地下车库拿回,出租给了小区业主。

而后,开发商将恒通新城小区业委会、深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理有限公司告上法庭。

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来源 | 2019-11 公开网络漫画

释义 | 漫画寓意

期间,此案经过一审业委会败诉、二审发回重审,后又在该小区内开庭再审。其中2019年8月份,开发商提出撤诉。

撤诉后经过4个月,开发商再次起诉业委会侵权。2019年12月10日,中牟县人民法院开庭审理,这次,开发商追加了河南义邦物业服务有限公司为第四被告,义邦物业是恒通新城小区当时的物业公司,是由恒通新城小区业委会聘请的,从2018年2月1日开始管理小区事务。庭审围绕四被告是否侵权进行。

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接下来的事情大家都知道了。

2020年1月2日,由中牟县人民法院判定,驳回开发商的诉讼请求。

“胜诉了。”当得知自己小区业主胜诉的消息后,恒通新城小区业委会主任梁芳静以及为之努力的业主们也第一时间将此“好消息”告诉了小区业主们,还有为之鼓与呼的媒体与同行们。

说起来,恒通小区车库一波三折。

据了解,此案经历过一审、二审、再审、开发商撤诉后,开发商又上诉到中牟县人民法院,于2019年12月10日开庭。

根据此次事件公开的资材显示,当时,在中牟县人民法院开庭时,法院将争议焦点归结为:一、四被告是否存在侵权行为?二、原告要求四被告停止侵害、返还车位,有无事实法律依据?三、原告要求前三名被告按每个车位每月200元标准赔偿2017年6月1日起至实际返还车位的损失,有无事实法律依据?四、原告要求第四被告连带赔偿自2018年2月1日起至实际返还车位的损失,有无法律依据?

事情的关键在于,证据!有理有据!而不是口说无凭。

在判决书上,有这样的内容:法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

也就是说,开发商认为业主“无理”“没有车库权”,那么开发商可以提供证据证明,最关键的是,开发商必须提供证据证明开发商的诉求。

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据介绍,恒通新城小区建设工程由原告恒通置业公司开发建设,建设工程已竣工验收,该小区已交付业主使用,原告恒通置业公司称被告侵占原告地下车库、车位对外出租,损害了原告的合法权益。

值得注意的是,现在地下车库、车位是否取得产权证(证明)是一个关键点。

那么,原告恒通置业公司能否拥有车库产权证,或者说可以举证证明案涉车位,车库登记在其名下?

公开的案情材料显示,开发商也未提供生效的法律文书确认其为涉案车位、车库的所有人。

诸多论战举证。故原告恒通置业公司请求判令四被告停止侵害,返还375个车位和16个车库并赔偿损失的诉讼请求,证据不足,不予支持。

最终,就是大家看到的一个结果,法院驳回了郑州恒通置业有限公司的诉讼请求。

当然,也有网友问:历经一审、二审、再审、撤诉、再次起诉一审却败诉了的开发商,还会再次上诉吗?

对于胜诉的业委会,下一步将作如何的可能性进展的应对?

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来源 | 2019-11 公开网络

释义 | 漫画寓意

 

2

正义之锤敲响敲警

 

如此轻松却又如此沉重。

其间,争夺地下车位,业委会和开发商多次打官司。

这东西是谁的?原本简单明了、一清二白的事情,为何要这么反反复复、混淆表情?

地下停车位到底归谁?真的笔糊涂账?还有有人从中搞混?

有媒体报道:郑州市恒通新城小区2011年建设并于2013年竣工,原本规划1120个停车位,最后建成785个,都在地下,卖掉了400多个,剩余的出租给业主。

2017年6月,小区业委会更换了新物业公司深圳市恒博物业管理公司——郑州分公司,将300多个没有卖出的车位收回“自治”,出租给业主,收益归公共所有。

还是为了利益?还是为了车位的权益?

随后,开发商将深圳市恒博物业管理公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理公司及恒通新城小区业主委员会三方告上法庭,要求归还375个地下停车位及16个车库,并赔偿被“侵占”期间的费用。

多轮申诉、起诉较量。2020年1月2日,中牟县人民法院判定,驳回开发商的诉讼请求。

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来源 | 2019-11 公开网络

释义 | 漫画寓意

 

事实上,小区的地下车库到底归谁所有?本不该是一件复杂的问题。现在随着小区业主私家车的增加,对小区车位的需求与日俱增,更成为开发商和业主共同关注的一大焦点。

有观点认为,地下车库在业主购买商品房时已经支付了相应款项,地下车库所有权应当归全体业主所有。

问题是,实际中,如何去找到、判断、认定“是否业主支付了相应费用”,不是每一个普通老百姓都可以明明白白、有理有据的拿到手整明白的,大多业主都是本着“能租买车位就可以”的心理,“只要费用不离谱”就可以接受的心理,并没有去寻根逐源,大多不了了之,一笔“明白缴费,糊涂买单”的状态。

而,重要的一个是,郑州恒通小区的业主和业委会却在这件事情上较真了。

努力、付出和结果也应该令业主们满意吧?

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有观点认为,恒通小区车库案,不仅仅是恒通小区业主的一次性胜利,对于郑州成百上千个小区,对于全省乃至全国小区都具有一定的意义。

而,郑州恒通小区的业主和业委会却在这件事情上较真了。

你知道郑州有多少小区吗?你知道和你有多少小区吗?你知道郑州、河南有多少车位、车库吗?你知道郑州、河南有多少车位、车库的所有权和收益权的实际归属和应该归属吗?

郑州恒通小区的业主和业委会在这件事情上较真、胜诉的意义还在于:

一、业主胜诉,郑州乃至河南、全国为数不多。小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人士称,此案业主获胜,在郑州可算首例,全国案例也不多,其法律意义十分重大。

二、小区配套所有权和收益权的进一步明晰、理法化。小区的车位所有权和收益权一直以来实际上归开发商(物业公司),而法律上应该归属开发商、物业公司还是业主?老百姓关心的不多,明白的也不多。根据全国及各地《商品房价格管理规定》,有这样的内容:附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。问题是,车位等附属和配套是不是由开发商投资或者业主承担了?业主很难举证。

三、主张与举证、举证倒置的意义。不少业主认为,在开发商与业主而言,业主相对处于弱势,在经验和举证方面,显然处于不利地步,现在由开发商举证,也可以说谁主张谁举证,由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

四、业主不仅赢了官司,还可敬经济收益。根据判决,业主胜诉,下一步,开发商或物业公司将退出出售车库和变相已租代售的款项,可以相信,这将是一笔惊人巨款。

小编接触的几个小区,每个小区有车库近千个,均已“出售”,而每个车库的平均售价在5~10万元,高者达到几十万。这就形成了十数亿甚至数十亿的费用,数额可谓特别巨大。

五、小区区分所有权方面的法制意义。有业内人士指出,虽然我国有关小区车库等配套的规定,但对于具体系统的建筑物区分所有权法律规定,每个建筑物区分的空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权等等方面,还不是完善具体。案例将对小区内配套区分所有权法律的出台,有着积极作用和参考。

六、警示业主要敢于依法维权,善于维权。当下社会,会碰到一些不法侵害,面对不法侵害,有些业主处于“无知”“懒得较真”,没有去维权,采取了沉默的态度。殊不知,这种做法是对无良商家的姑息与纵容。依法维权的胜诉,表面看是恒通小区业委会的胜诉,也是成百上千业主的胜利,也是其他没有维权、正在维权、打算维权的小区的一个典范,具有标志性和指导性意义。

七、对“有意或无意混淆”“图谋不轨”的无良商家是一次现实警告。由于车库等存在数额较大的经济利益收入和支配,不排除一些开发商或物业公司“无意或故意、有意”混淆是非,借机非法甚至违法攫取不义之财,这也是法律所不容的,也是对有些不良开发商的一次现实警示。

八、“举个栗子容易明白,可参考案例”的案例意义。据了解,郑州业主与开发商因为车库问题纠纷的有多例,开发商既有中小开发商,也有知名大开发商,也有央企开发商(具体案例小编另文阐述)。有了业主胜诉的案例,而且还是法律意义上的案例,对于以后其他小区都具有真真切切的参考和引证意义。

九、“业主维权难胜诉”的一次有力、有利、有据的翻盘。据介绍,业主维权普遍存在能力弱,导致败诉比例高。随着我国法治进程的不断推进,业主的维权意识不断提高,但维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差导致当前业主维权能力普遍较薄弱。此外,业主缺乏其他有效手段,特别缺乏业主大会、业主委员会等集体决策机制来制衡开发商和物业服务企业,维权路上艰难险阻多。赢了官司、聚了人心。

十、透过这一个案应该警醒所有的社会中人,合法权益不容侵犯,谁无视这一点谁就要为此付出沉重的代价。或许,恒通小区车库业主业委会的胜诉,意义不止上述。

说一千道一万,无论昨天、今天、明天还是5G时代。

事是人做的。

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