开发商的广告上显示小区内有一条南北走向水系，受此吸引购房的业主交房后才发现，跟广告上完全不是一回事儿。这种情况，开发商算不算欺诈业主？
近一段时间，多位网友投诉正商明钻一期工程中存在的问题，焦点是广告欺诈、违规交房、物业乱收费等，对此，东方今报为民合唱团成员——郑州市住房保障和房地产管理局一一予以核实处理。 记者王献军/文张晓冬/图
【读者声音】
广告承诺有偏差怎么办？如何认定是否违规交房？
【官方回应】
双方可协商解决，也可根据合同约定通过司法途径解决
【互动方式】
@郑州房管局，@东方今报，或拨打房管局热线（0371）965559、东方今报新闻热线（0371）65830000
●广告承诺有偏差怎么办
网友“木若兮”投诉称，正商明钻小区售楼部内的平面图显示小区内有一条南北走向的水系，这是当初售楼员兜售房子的一大卖点。很多业主是冲着水系买的房子，可现在的实际情况却面目全非，想追究开发商欺诈业主的责任。
对此，小区开发商河南正商置业有限公司表示，小区内目前有一条点状水系，原来售楼部平面图上显示也确实有一水系，但注明了“效果图、仅供参考”字样，且没有明确具体的尺寸、形状和位置。同时，合同附件中也约定：“凡未书面确认在《商品房买卖合同》或本协议中，均不视为出卖人的承诺。”因此，该公司认为不存在欺诈。
而依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”
郑州市住房保障和房地产管理局认为，根据该司法解释，无论在《商品房买卖合同》中有无约定，开发商都应当保证小区内有一水系。至于实际水系与售楼部显示水系是否存在严重偏差，买卖双方可协商解决，也可根据合同约定通过司法途径解决。如果业主坚持认为开发商欺诈业主，也可依据《郑州市城市房地产开发经营管理条例》规定向工商部门反映。
●如何认定是否违规交房
“木若兮”还反映，2011年12月31日，正商置业在没有取得《竣工验收备案表》等相关部门验收文件的前提下，就通知业主收房，与郑州现行规定不符，属于违规交房。网友“祁连骏”同时咨询，开发商强行交房的事件频发，究竟应该如何界定开发商是否违规？
郑州市住房保障和房地产管理局调查了解到，正商明钻一期项目共审批预售2个期次，1-7号楼是2010年6月4日审批，8-9号楼是2010年10月29日审批，所以房屋交付使用条件应当依据2010年1月1日起施行的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》，即建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案，也就是取得《竣工验收备案表》。
针对《郑州市城市房地产开发经营管理条例》对交房规定不具体的缺陷，2011年10月12日，郑州市出台《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》，明确规定了开发商交房应当具备16项条件，切实维护业主权益。
但是，新规定自2011年10月12日起施行，按照法不溯及以往的原则，2010年1月1日后签订合同的，按《郑州市城市房地产开发经营管理条例》规定执行；2010年1月1日前签订合同的，按合同约定执行。
●物业费有没有统一标准
正商明钻业主李先生投诉，小区物业管理乱收费，其物业费收取标准为1.6元/月/平方米，比政府指导价每平方米每月高了0.5元，且另外单独收取装修垃圾清理费、楼道照明费、电梯运行费等，希望主管部门核实处理。
郑州市住房保障和房地产管理局工作人员调查，正商物业收费实行的是市场指导价，其收费已经物价部门备案，不属于乱收费。目前，郑州物业企业收费依据的是《物业服务合同》，业主聘请物业企业管理小区时，可以协商采用政府指导价，也可以约定市场指导价。
另据核实，正商物业依据《前期物业服务合同》收取装修垃圾清运费，也是合理的，而楼道照明费和电梯运行费等实际上并没有收取。
但是，目前郑州一些物业公司将物业费与交房、水电费、暖气费、房产证和土地证发放等捆绑的做法，都是违规行为，如果业主遇到这种情况，可及时与房管或物价部门反映。
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房屋面积有误差维修基金咋退
网友“abcd_5678”是天伦水晶城业主，最近一段时间房产证下来了，实际面积比购房面积小了两平方米，可开发商只说退超面积房款，不退多交的维修基金，他觉得这笔钱算下来也不少，想问问到底这方面是怎么规定的？是不是让开发商给“贪污”了？
郑州市住房保障和房地产管理局回复：
房屋实际面积与购房面积有误差的，按购房合同的约定执行。郑州市目前对维修资金面积误差退款执行如下规定：面积误差在3%以内的不予办理。即实际面积小了，多交的钱不退；实际面积大了，多交的钱也不用补。之所以金额过小的补、退款业务不办理，主要是为了提高工作效率，减少办事环节，方便群众办事。举个例子来说，100平方米的房子3%的误差是3平方米，维修基金的交存标准是一平方米有电梯的65元、无电梯的35元，3平方米分别就是195元和105元（实际补、退款额还小于该数额），让业主因为这点钱再跑腿比较麻烦。
不过，出于对业主的负责态度，如果业主多交了维修基金，这些钱仍然存在业主维修资金的分户账中，归业主所有，并专项用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。