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潘石屹:房价还得继续降
来源:上海证券报  发布日期:2011/9/21 8:23:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

    他是微博控,更爱玩摄影;他出书、拍广告,甚至主演过一部爱情电影;他的好友觉得他“玩心太重”,他的同仁则说他“胆子小”;而作为一名商人,有学者称他是市场经济中少有的“智多星”——在房地产界,潘石屹(博客)算不上最富有,但绝对称得上最吸引眼球的“腕儿”之一。

    他最新的夺眼球动作是将SOHO中国所有房源网上销售。在复杂的国际经济形势和严厉的国内房地产调控环境下,很多人将此举归为“做秀”、“炒作”,而潘石屹自己却说,这是房地产业的一场“销售革命”。

    事实上,人称“老潘”的潘石屹,不仅爱说,也敢说,且不局限于自己的那一亩三分地。  

    昨天老潘接受了本报记者面对面的采访。谈及全球经济大势,他直言,欧洲问题比美国大,中国也有问题,但中国经济是全球最好的。针对全行业又一次臆测开发商将“混不下去”的论调,曾在2008年提出“百日剧变”的潘石屹这一次又大胆预测:“百日剧变”不会有续集了。说起老百姓最为关心的房价问题,他给出的答案很肯定——房价还没有降到位。今年不降,两、三年以后还得降。

    宏观经济之我见——更糟OR见底?

    记者:美国经济不景气,欧债危机一波未平一波又起,外部环境对中国经济十分不利,您怎么看这个问题?

    潘石屹:前一段时间我写了一些东西,首先关注的就是美国的情况,现在大家都在等美联储表态,这个状态已经持续了一段时间,QE3(第三轮量化宽松政策)到底会不会推出成为悬在全球市场上空的一个大问号。

    欧洲的问题更大,不用多说,只需要看股市跌得多惨就知道了,就四个字——一塌糊涂。

    而需要指出的是,就算是全球经济出现二次探底,中国政府也不会像2008年那样,再拿出一个“4万亿刺激计划”,也不敢搞宽松货币政策,毕竟,如果再走老路,通货膨胀就飞到天上去了。总体而言,自2008年以来,中国政府对经济的控制成效是有目共睹的,最起码我们看到了两个结果:第一,通货膨胀控制住了,没有像印度和巴西那样,通胀率高得吓人。其次,目前来看中国经济的增长速度尽管有所放缓,但依然处于比较快的区间。

    不过值得一提的是,眼下十万亿元左右的地方融资平台算得上一个定时炸弹。

    记者:正如您所说,中国经济增速放缓已成不争的事实,现在有很多观点认为高层不会坐视不管,政府肯定要救市,您又怎么看?

    潘石屹:救市意味着两难:一救市,通货膨胀就会抬头,老百姓肯定很难接受。目前CPI涨幅在6%左右,老百姓已经是咬紧牙关了。

    通货膨胀控制不住有多可怕?那可能不是CPI涨幅达10%的事儿,有可能是200%。最近,我到越南待了一个星期,在那里我完全分不清一百万和一千万的区别了,数钱的时候,所有人掏出来的不是钱包,而是大塑料袋。

    记者:那么归根结底,中国经济转型的难点和突破点究竟在哪里?

    潘石屹:中国经济不仅仅是“中国经济”了,是世界经济的一部分,一定要随着世界经济往前走,从经济角度来说并不是独立的。

    目前来看,政府的政策不应该走极端,比如,为了控制通货膨胀而不顾中小型企业死活。当然,也不能再走2008年的老路。

    房地产业全解析——真摔OR假摔?

    记者:北京等地的房价只要稍有风吹草动,拐点论就甚嚣尘上,您怎么看待目前整个的房地产市场?

    潘石屹:截至目前,北京、上海的住宅投资回报率仅仅为2%,商业地产的投资回报率在4%至5%,住宅的回报率太低了。就从资金回报率来说,房价还没有降到位。

    而且,住宅价格应该降,今年不降,两、三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房,如果按一个房子里住4个人算,那就是1.5亿人,总共的城市人口才6亿人,保障房的潜在影响可见一斑。

    记者:眼下又不得不再次提起您的“百日剧变”论(2008年时,潘石屹在看到上市公司财务报表后预测,房地产业要“百日剧变”,不过当时,在政府推出救市政策之下,这个预言成了业内的“笑话”)。目前市场状况可谓惨淡,您觉得“百日剧变”还有戏吗?

    潘石屹:不太可能了,没有续集了。

    现在,经济链条中最薄弱的环节首推中小型企业,出口形势不乐观,劳动力成本又不断攀升,再加上银行的利率一提再提,中小型企业的生存比较困难;其次的薄弱环节就是地方政府了,第三位才轮得到开发商。

    其实,从上半年财务报表来看,开发商的资金链很少出现像2008年时绷得那么紧的情况,负债率也没那么高。

    开发商还穿着棉衣呢,地方政府却穿单衣服,所以不会“百日剧变”。

    记者:有人认为,房地产调控已经到底了,您同意这种判断吗?

    潘石屹:我觉得可能还会更严厉。未来两年,尤其是大城市的住宅市场,调控只会更严格。

    前一段时间,好几个开发商给我打电话,都言之凿凿地说“限购政策要取消了”,结果没过多久,北京市有关领导给我们开会明确,北京不会取消限购。

    我感觉限购政策在两三年内是不会取消的,否则房价报复性反弹就很难压住了。

    记者:大家都觉得您的项目卖得贵,您担不担心降价?

    潘石屹:我们一向严守的原则是,不能与周围租金的价格差距太大,任何一个项目的投资回报率绝对不能低于4%,这要比住宅回报率高出1倍。

    SOHO中国自剖——网售转型OR做秀?

    记者:听说SOHO中国正是搞网售,而另一方面又要把销售外包给中原地产?这是应对调控的举措吗?

    潘石屹:今年我们公司有两个特别大的变化,花了差不多一年的时间打造了两个平台,一个是工程设计建设的BIM系统,另一个就是销售乃至采购的大网络平台。对于后者,从9月20日开始,我们力争把公司所有的业务都放在这个网络平台上去,真正搞“网络化生存”,销售社会化。

    目前公司本身和客户都已经尝到了网络平台公开公平的甜头,所以我们决心围绕这个网络平台对公司实施改革,其中包括销售部分,按照目前的设想,未来会把销售全部外包。

    记者,目前公司上海的项目销售情况怎么样?

    潘石屹:目前北京和上海的销售额都接近100亿元。上海跟北京市场有一些不同,上海的客户主要还是江浙一带的民营企业、私营企业,这些人对国际市场更为敏感。但总体而言,销售情况还是不及去年“热火朝天”的态势。

    毕竟,就算是限购之后,大资金都挤到二、三线城市去投资也不太现实。在这种背景下,很多资金还是会回流商业地产。

    我们的项目开盘,第一个星期就卖了15个亿,这就是一个证明,虽然和以往开盘卖50、60个亿比还是有差距,但起码说明基本的需求还在。

    记者:据悉,北京望京SOHO项目开盘当天就销售了25个亿,但到现在是39个亿,速度真的放慢了?

    潘石屹:我们是把节奏控制一下。

    前面的25个亿销售完了后,我们把价格提高了5%,幅度是很大的。因为现在这个项目做完以后,公司在北京也没有别的项目,所以不急着卖。

    记者:据悉公司还有200亿左右的资金,而此前您计划今年要完成150亿元的收购,这个目标有变吗?

    潘石屹:可能还会超一点。

编辑:何芳  被浏览 24067 次  
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