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鑫苑(中国)纽交所之旅
来源:买卖租网—中国房地产报  发布日期:2011/9/7 22:57:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

    北京时间12月13日晚22:25,在一阵急促而嘹亮的开市钟声中,一个醒目的“XIN”代码开始在美国纽交所的大屏幕上闪烁。
    “对于从事资本运作的人来说,纽交所是最大的一个舞台,能站在那里摇铃是人生当中最幸福的一天。”一个月之后回忆起来这一幕,在鑫苑(中国)董事长张勇的神情中还能读出无穷的回味。
    在纽交所的首次登台亮相中,鑫苑(中国)的表现称得上光彩夺目,以每股14美元的价格,公开发行1750万股股票,募集资金额达到2.45亿美元,在上市当日大涨20%,优雅地结束演出。
    “‘不存地、不存房、零库存’的商业模式得到了华尔街的青睐。”在接受本报记者专访时,鑫苑(中国)董事长张勇说。
    2007年,碧桂园、远洋地产等一干以土地储备见长的房地产公司在香港被世俗的评估目光所追捧。反其道而行之的鑫苑(中国),舍近就远,在讲述了一个美妙的故事后,同样赢得了美国资本市场的掌声和喝彩,拿到了投资者开出的沉甸甸的支票。
    相比香港市场,美国市场的规模最庞大、历史最悠久、监管最严格,能在这样一个场地完成中国房地产企业上市的处女秀,鑫苑(中国)的上市之旅自然吸引了更多好奇的目光。


 私  募


   “最早有上市的想法大约是在两年前。”张勇回忆说。这家前身为河南鑫苑置业的公司,成立于1997年,即使在两年前也仅仅是一家偏安河南一隅的中等房地产公司。
    以这样的条件上市,首先要考虑的自然是进行私募,引进战略投资者,让企业“脱胎换骨”。
    据了解,为了能够获得私募基金的支持,鑫苑(中国)在正式接触国际资本前,做了大量的准备工作,专门成立了一个从事相关准备工作的小组。
“上市是一个系统工程,光靠企业自己是做不了的,在不同的阶段,需要引入财务顾问、律师、公关公司等专业机构。”鑫苑(中国)董事、金融顾问崔勇说。
    2005年7月,鑫苑(中国)的财务、法律审计基本做完。这有赖于之前的先见之明。从2003年开始,鑫苑(中国)就聘请安永会计事务所和金杜律师事务所对其财务报表和相关法律问题做审计和调查。
   同时,鑫苑(中国)还完成了红筹模式,在开曼群岛注册成立了鑫苑(中国)。“在蓝山中国进入之前,鑫苑已经在开曼群岛注册。这也是我们选择和它合作很重要的一个原因。”蓝山中国合伙人唐越告诉记者。
   完成审计之后,引进战略投资者的工作放上了议事日程。“在接下来的两个月,我们七赴华尔街摸底。”崔勇说。让他长出一口气的是,美国投资者对改妆出镜的鑫苑(中国)颇为认可。
    “我们在美国先后接触了40多家基金,和我们订立要约条款的有4家。”崔勇说。一般情况,海外投资基金要投资一家公司可以分为3个阶段,签订意向书、订立要约条款以及最后一步——签约。
    很快,战略投资者就浮出水面。2006年8月,蓝山中国协同美国房地产资本大佬级投资公司EI中国向鑫苑(中国)注资2500万美元。“这是一宗效率让人无法想象的交易。”张勇评价说。引发他如此感慨的是,鑫苑(中国)在2006年4月才和蓝山中国开始接触,两个月之后初步达成合作意向,在当年的8月份交易正式完成。
     一个月之后,一张1500万美元的支票又一次交到了鑫苑(中国)的手上。在蓝山中国和EI中国两笔共计4000万美元的联合投资中,蓝山中国的投资比例为60%,EI中国占40%。紧随其后,在2006年12月份,蓝山中国和EI中国又给鑫苑(中国)借贷3500万美元,使总投资额达到了7500万美元。
     “之所以选择蓝山中国,是因为在接触之后,感觉其资金的质量更好一些。”崔勇表示。所谓资金的质量是指资金投入之后能带来的附加服务。
    蓝山中国很快体现出它的附加服务价值。在蓝山中国合伙人唐越的号召下,2007年一季度,鑫苑(中国)获得了美林银行1亿美元的债权融资。
    对于选择战略投资者的价格谈判,崔勇指出,专业选手会将这种谈判放在彼此都能接受的区间内,只是一个谈价还价的过程,不会阻碍合作。
     崔勇形象地将其比喻为大西瓜和小西瓜的区别,而不会是西瓜和香瓜之间的选择。
     在资本的催化下,鑫苑(中国)在公开土地市场上大举拿地,先后在合肥、苏州大胆拍地、快速开发。
    “毫无疑问,我们在去年对公司的密集投资为公司在2007年和2008年达成一个爆炸性增长奠定了强有力的基础。”唐越说。


     路演


      在完成私募,大举扩张之后,上市只差临门一脚。2007年11月底,鑫苑(中国)踏上全球巡演之路。
      香港、新加坡,澳洲、中东、欧洲和美洲,在两周的时间里,鑫苑(中国)的上市团队在6个城市中穿梭飞行。
     “这是一件艰苦的差事,两周内见100多个投资人,反复地讲述你的故事,有的时候你的故事不被认可,但是你要保持同样的热情和信心。”唐越说。
    需要大费口舌说服投资者的是鑫苑(中国)是一个全新的上市模式——“不存地、不存房、零库存”。疑问在于,那么多的房地产公司都有1000万、2000万平米的土地储备,而鑫苑(中国)只有区区200万平方米的土地储备,这给未来业绩增添了不确定性,3年后利润从哪里来?
    对土地储备量的“看轻”直接导致鑫苑(中国)在看重土地储备的香港和新加坡拿到的订单非常有限,这也一度让鑫苑(中国)团队心中忐忑不安。
    此外,鑫苑(中国)上市的很大挑战还在于,故事讲述的时代背景色彩灰暗。一方面,国家对房地产行业的调控雷雨交加,直接导致从2007年10月份开始,很多新近在香港上市的房地产股,跌破发行价,地产股集体表现低迷。另一方面,萧条的美国楼市和一直缠绕在投资者耳边的美国次级房贷市场危机,给80%投资者都在美洲的鑫苑(中国)上市之路投下阴影。
   “当时国际国内形势极为不利,我们处在逆市而上的被动境地中。”张勇如是感慨。
     不过,“中国拥有世界上规模最大、最有效率的土地招拍挂市场,在城市化的大趋势下,政府在土地供应方面的力度必然越来越大,土地成为一个随时可以从市场上获得的原材料。而鑫苑(中国)的发展历史也证明其有能力在公开市场上持续拿地。”张勇表示。
     投资者对土地储备的疑虑在渐渐消逝。
     对于外部环境,唐越如此游说,“美国次贷危机及美国房地产市场不景气,让上市变得更困难,但中国房地产跟美国是一个根本不一样的行业,美国房地产处于周期性的低谷,而不管中国近期房地产行业遇到什么问题,房地产还是一个成长型行业。”
     “鑫苑(中国)的房子针对的是二级市场主流消费人群,物美价廉,透明化运作,是未来政府政策支持的模式,也是未来消费者欢迎的模式。”张勇对自己的产品信心十足。
     当然,商业模式只能获取掌声和喝彩,真正能让投资者开出支票的还在于鑫苑(中国)的业绩。
     鑫苑(中国)的成长记录和未来保持增长的前景给投资者提供了数据支撑。过去10年,鑫苑(中国)年复合增长率在86%,最近3年更是达到平均100%。
有良好的成长记录,独特的商业模式以及首家在美国上市的稀缺性,加上声名赫赫的基础投资,鑫苑(中国)讲述的故事已然被投资者和颜笑纳。
    “在路演的第四站,情况开始好转,中东的投资者对我们非常认可,而到第五站欧洲,认购已经达到3倍,拿到的订单基本符合预期,心里已经有底。”崔勇介绍说。
     欧美市场成为鑫苑(中国)能扳回局势的福地。最后一站——主战场美国,在基础投资人的支持下,鑫苑(中国)一举翻身。
    “整个故事最精彩的地方在于,鑫苑(中国)的开发模式具有标准化,可以被复制,这与海外投资者,尤其是欧美投资者眼中中国房地产公司应该具有的特点相吻合。并且中国的市场足够大,具备可复制的空间是我们制胜的法宝。”崔勇上市后如此总结。
    赶在美国人的新年圣诞节之前12天,鑫苑(中国)站在了资本世界的心脏上,这一刻将成为房地产历史的记忆。

编辑:何芳  被浏览 776 次  
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