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土地热中的冷思考:地王频频诞生泡沫快速吹大
来源:  发布日期:2009/7/15 22:41:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
 近一个月来,占据地产新闻榜首的已经不再是房价和成交量的变化,频繁诞生的"地王"纪录成为人们关注的新焦点。6月的最后一周,北京连续高价成交三处地块:6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿;仅一天后,26日,成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块;30日,中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。

  北京之外,交易同样活跃,从绿地集团分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊,创今年上海土地出让价格的新高,到富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地,再到中洲宝城26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块,雅戈尔10.28亿元拿下宁波"地王"。近期频频被刷新的"地王"纪录,透视出国内土地市场的热度。

  "优质地块一直是开发商们收储的对象,只不过去年楼市的低迷抑制了开发商的热情。"业内人士指出,目前的情况表明冷落已久的土地市场开始复苏,地产商对后市的预期正在转好,信心正在增强。

  嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜表示,近期国内楼市十分活跃,开发商在短时间内回笼了大量资金,而开发项目资本金比例也降低了15个百分点,这都使开发商的财务状况大大改善,现金流增加,出于持续发展的需要,买地是很自然的。

  然而,在"地王"纪录频频被刷新的背后,一些问题也引发了人们的担忧:再露繁荣的土地市场固然反映出房地产企业充足的资本和对后市的信心,但地价蹿升带来的直接后果就是房价的上涨。

  北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者,自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后,周边的二手房价就随之水涨船高。"以附近的富力城为例,以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右,某些业主甚至开价到了28000元每平方米,高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。"

  我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示,虽然还没有确切的数据显示高价地周边二手房涨价的具体幅度,但是频频高价成交的地块还是带动了周围二手房价格的上涨。"部分业主跟风涨价虽然有盲目的成分在其中,但却已经在京城房地产市场上营造出了浓浓的涨价氛围。"

  根据目前广渠门外10号地与广渠路15号地的成交价格推算,其楼面价格均已超过15000元每平方米,而根据我爱我家提供的数据,在两地块成交前,周围的二手房价格大约都在13000元左右。地价超房价,国内某知名地产开发商在广渠路15号地拍卖后发出感叹,"面粉"超过了"面包"的价格。

  "准确地说,目前楼市仍处于复苏阶段,并没有完全走出本轮的调整周期。"杨红旭表示,在调整不充分的情况下,地市和楼市必然产生新的泡沫又必然会带来新的调整,否则将无法进入另一个中周期的增长通道。

  除了地价与房价的联动之外,"地王"身后越来越多的央企背景也引发了人们的关注。40.6亿元拿下广渠路15号的中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司;19.6亿元中标奥运村乡地块的成都中泽置业,其母公司是中国电子信息产业集团。除了近几年在土地市场呼风唤雨的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产之外,中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国企也纷纷踏进土地市场。

  杨红旭表示,目前土地市场存在明显的资金推动型特点。在国家信贷扩张期,获得大量贷款的央企密集进入土地市场,势必会分流进入实体经济的资金量,这对于整个经济面的恢复而言不一定是好事。

  业内人士普遍认为,当土地交易市场成为投资市场,泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,如果将土地进行资本化杠杆运作,频频制造高价抢地的现象,泡沫便会被迅速吹大。

  中国房地产业协会副会长顾云昌表示,楼市平稳关键还在于土地供应,如何保持有节奏供应土地,对于每个城市来讲是非常重要的,需要滚动性的土地供应计划,通过预计需要多少楼盘量来推地,保持相对稳定的供应节奏,而有的时候城市没有掌握好供应的节奏。

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