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国字头开发商卷“土”重来 地王和央企频联姻
来源:  发布日期:2009/7/15 22:18:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
6月下旬以来,土地市场的热度持续升温。

  在北京,先有成都中泽摘走奥运村乡“双料”地王;随后中化方兴不甘示弱,40.6亿元拿下广渠路15号地,创造北京地王的“新纪录”;在上海,当地国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”,投资金额达12亿元;在广州,广州城建集团竞拍下今年的广州地王,溢价高达154%;不光是北京地王、各地地王频频出现,一线城市里还史无前例地出现了“区县地王”的新称呼:保利地产凭借一次加价2.4亿元成为大兴新楼面“地王”的拥有者……

  与此前民营地产商独霸土地市场不同,上述地王的创造者均为央企背景。

  面对央企疯狂拿地,业内人士纷纷警示,认为土地泡沫已现,天价地的前途令人担忧。

  然而就在去年年底,为了赶在国资委“主辅”分离的“大限”前剥离房地产业务,大量央企奔走于各大产权交易所,当时“房地产”一词在这些央企们眼中好似烫手山芋。时隔半年,央企们却再次“杀回”市场,并形成“国进民退”之势。

  什么原因让央企在半年内对房地产市场态度陡变?地王和央企频频联姻的背后,隐藏着怎样的玄机?

  “国”字头开发商卷“土”重来

  尽管从近期进入土地市场的开发商看,“国”字头开发商的逆势扩张已经展开,但却并不符合国资委此前对央企从事房地产开发定下的基调。

  央企房地产业务遍地开花,源于上世纪90年代后期,当时经过改革的国企资金逐渐充裕,而房地产行业作为高利润产业正在崛起,许多央企大量投资房地产谋求高额回报。根据国资委此前的统计资料显示,在其管辖的央企中,涉及房地产业务的高达80%,据专业人士估计,央企中房地产资产总量已高达2000亿元人民币。

  然而,为了将央企集中优势做大做强,早在2005年,国资委曾发布公告要求央企在规定时间内完成主辅业分离,将非主营业务的辅业予以转让;在房地产一项,国资委圈定了16家以建筑、房地产开发、经营为主业的央企。

  “根据国资委原定计划,打算在奥运会结束后重启停滞4年之久的央企房地产业重组。”国资委企业改革局的一位负责人告诉记者,之所以挑在去年下半年,一方面是为了明年央企重组80至100家的既定目标服务,另一方面也是因为去年年初以来房地产行业的不景气。

  自去年年初以来,房地产行业整体进入调整期,许多央企旗下的房地产业务业绩下滑严重,甚至逐渐变成负资产,“当时如果把这些"负资产"从主业中剥离,他们应该很愿意”。

  而国资委主任李荣融也曾透露,奥运会结束后,央企房地产业的重组将由之前的自愿组合转变为由国资委主动推进。

  去年年底,为了赶在国资委“主辅”分离的“大限”前剥离属于辅业的房地产业务,大量非“16家”名单上的央企奔走于各大产权交易所,以求尽快脱手尚未处理的房地产业务,当时“房地产”一词在这些央企眼中好似烫手山芋。

  还没等到国资委“主动推进”,席卷全球的金融危机率先到来,如何稳定经济成为国资委眼中比剥离房地产辅业更重要的事。

  随后,用于扩大内需的4万亿元国家投资开始下放,化工、电子、建筑等制造业央企成为最大受益者。

  “拿到投资的制造业国企几乎都是产能过剩,国家给了钱,如果投到自身主业上,肯定要亏。因通胀预期渐大,企业们不能眼睁睁看着手里的钱贬值,只好另想出路。”与外界盛传“央企借国家投资抄地”的观点不同,国务院发展研究中心一位长期从事央企研究的研究员表示,在制造业不景气且前景不明的情况下,央企绕路房地产业实属无奈之举。

  于是就有了后来的房地产行业率先在北京、上海等一线城市回暖的现象。

  时隔半年,曾拼命想甩开房地产辅业的央企们为了给到手的政府投资找一个好出路,纷纷通过旗下子公司绕路处上升势头的房地产行业。尽管国资委一再声称“央企主辅业分离的既定原则不变”,但似乎丝毫没减轻央企们的此番“借鸡生蛋”之举。

  也有业内人士认为,在经济环境不稳定的情况下,房地产作为关系民生的支柱产业,需要央企的积极参与来稳定,央企背后有国家的支持,他们直接影响地价,也是救市措施之一。

  央企的理性与非理性

  除了身披“国字头外衣”可在国家投资中占到便宜外,在许多民营开发商眼里,此番央企卷“土”重来与其固有的信贷优势不无关系。

  根据央行最新公布的数据显示,6月份我国金融机构新增人民币贷款1.53万亿元,这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元,使得今年上半年新增人民币贷款接近7.4万亿元,远超年初确定的5万亿元的年度贷款规模。

  “银行往往向大型企业倾斜,央企的融资优势更为突出,特别是在利息方面。”有着国企背景的华远总裁任志强感叹,“这里头差了18%。三年周期一年是6%的利息,就是18%的利息,国有资本不计算。所以国有企业比别人有更高的成本承受能力,有20%的资本差,民营企业当然拼不过,这是不一样的”。

  有了国家投资及信贷倾斜两项“尚方宝剑”,财大气粗的国企,在此轮的地王争夺中,带给民营地产商更多的震撼是对成本的“不计算”。

  “不计成本拿地跟国企的体制有很大关系。”中国社科院城市与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉记者,国有企业没有资金成本压力,民营企业要计算资金成本压力。另外,跟国企只计算盈利水平少注重亏损成本相比,民营企业盈亏都是企业自己的,所以拿地更加谨慎些。

  任志强坦言,国有企业需要的是业绩,而这个业绩不是利润业绩,是营业额业绩。“央企每年都有必须完成的业绩要求。这些企业资金充足、融资成本低、对土地刚性需求大于民企。同时,这些企业利润要求低于民企,但是风险承担能力却大于民企。市场给了企业公平竞争的平台,却没给企业平等的融资能力和人才竞争条件。拍地的公平掩盖了不公平的前提,实际竞争并不公平。”

  面对外界“不计成本只顾业绩的指责”,在广渠路15号地的争夺中一战成名的中化方兴副总经理盖剑高显得有些无奈:“40.6亿元的高价并未超出公司的心理预期,我们是企业,尽管是央企背景,但作为上市公司,除了业绩外,所做的每笔投资都得给公司带来回报,不赚钱的买卖肯定不做,之所以拍下这个地块主要是看中其所在区域内的市场需求非常大,且可塑性极强。”他透露,这个地块将被建成一个集教育、商业、住宅、休闲为一体的高端综合体。

  对于高端综合体是否会盈利,他表示这不成问题。因为公司从上世纪80年代末开始相继开发了上海海怡花园、上海张扬滨江苑、珠海每一间等多个高档住宅项目,这些项目最终都成为当地的畅销楼盘。

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