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拍卖房地产应注意的几个问题
来源:  发布日期:2009/7/10 23:45:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

一 、 对拍卖标的初步了解

1、拍卖房产依据房屋所有人或使用人在法律上对房屋的不同权利分为: 

a. 个人产权房(私房);

b.有限产权房为房改中的过渡性房产,属私房,只有在办理相关手续和补缴土地使用费等后才允许交易,目前的安居房、平价房、已出售公房及原联建公助、自建公助属于此列;

c.单位产权房又称系统产权房,是单位自建或参加联建,并自己使用或分配给本系统职工的住宅和其他建筑物;

d.使用权房,只有使用权,市场上出售该类房产,从本质上讲只是房屋所有人与使用人之间建立一种房屋租赁关系。在拍卖中,仅转让使用权而已。

2、权属是否存在共有、租赁、典当、抵押、查封等问题,共有人、承典人、租赁人在已备案的情况下有优先购买权,房产过户之前抵押须注销,查封须解除。

<1> 有产权证或曾经有产权证: 

  a. 房产契证;

  b. 房屋所有权证(咖啡色);

  c. 房屋所有权证与国有土地使用证(咖啡色与红色);

  d.土地房屋权证(黄色),有共有人的还有土地房屋共有权证(绿色);

  e. 曾经办过产权证的可到档案馆调档或作废重办。

<2> 有产权无产权证: 

一般情况下由开发单位统一办理,通常在开发单位处能找到下列资料:

  a. 立项批文 --- 计划委;

  b. 用地批文(市政府)、红线图或土地、房屋权证(房产公司的权证) ---土地管理局;

  c.国有土地有偿出让合同(复印件) --- 土地局批租处;

  d. 缴交地价款发票或土地收费凭证(复印件) --- 土地局批租处;

  e. 开发单位营业执照(复印件) --- 工商局;

  f. 建设用地规划许可证 --- 土地管理局;

  g. 建设工程规划许可证 --- 城市规划管理局;

  h.开工执照 --- 建设工程质量监督站;

  i. 商品房预售许可证 --- 房管局市场管理处;

  j.工程竣工验收证明(包括单位工程质量综合评定表、单位工程质量检验综
合评价) --- 建设工程质量监督站;

  k. 商品房预售合同或出售合同(注意:是否在房管部门备案及合同签订日期,如没有备案,要开发商补备案。)、公证书 --- 通常 4 份开发商、房管局、物业、购房者各执 1 份,如遗失可登报作废;

  l. 登记机关认可的测绘资料( 1:200 图、 1:500 图、 1:1000图有条
型码)和房屋产籍调查表 --- 房管局二楼测量队;m.购房者的购房发票(单位可缴交复印件,因通常单位需留原件做帐用),早期的是工业零售或批发统一发票(要换),现在的是商品房销售专用发票,--- 开发商有存底,可以去复印;

  n. 公安局门牌申请表 --- 开发单位或物业管理处,如果以前没办过,也
可到所属派出所开证明。

 具备上述资料方可到登记大厅做第一手的权证,然后到交易大厅办理现买受人的土地房屋权证。如果房产没有竣工,可以先办理楼花转让。

二、房产交易的费用

 执法部门拍卖的房产,凭协助执行通知书、民事裁定书办理产权免收评估费 0.24% (拍卖房产已经过评估),并按拍卖成交价缴纳综合税、鉴证费、契税等税费。税费标准从交易性质上分两大类。

1. 原权属人为个人,现买受人仍为个人的普通住宅又分5 年以上的,为契税 1.5% 、交易费 0.8 (鉴证费 0.56 、评估费 0.24 )计2.3% ;5 年以下, 1 年以上的,有增值的,按总值的 1.5% 加 2.3% 计 3.8% 收取;1 年以内有增值的,按差值的 5% 加总值的2.3% 收取。

2. 除第 1 类以外,权属变更如个人与单位之间、单位与单位之间或房产为高档住宅(别墅、度假村、复式住宅、跃式住宅、 9 层和 9 层以上并设有电梯的)、商场、店面、厂房、办公楼、写字楼等均按 8.8% 收取,含综合税 5% 、契税 3% 、交易费 0.8。其他费用有房屋登记费、土地登记费、工本费、测量费、印花税等。合同签订日期 1996 年 9 月 1 日以前的上手契税为 6% ,以后的为 3%,上手契税按合同金额收取,没有购房合同曾经抵押的,按抵押合同金额收取。

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