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对房屋买卖合同中的登记效力的分析
来源:  发布日期:2009/7/10 22:16:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

一、案情:

  1999年,程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋(二层楼房)出售。个体户刘某闻讯后,主动上门洽谈买房。经过协商,程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定:房价总共15万元,买方分三次给付:1999年4月18日前付4万元;1999年5月1日前付9万元,1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋,全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定,如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约,不买此房的,违约方需赔偿对方总房价的5%的违约金。同年4月17日,刘某支付房款4万元,4月28日支付9万元,程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某,自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修,准备做为个体经营的店面。1999年5月,该市新设一个经济开发区,因程某的房屋邻近开发区,某贸易公司遂与程某洽谈,愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意,双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同,并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日,刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时,得知房子已被别人买走,即与程某发生争执。刘某向法院起诉,要求确认第一个买卖合同有效,解除程某与刘某之间的购房合同。

  二、对本案的不同观点

  两个房屋买卖合同,哪一个具有法律效力,法院在讨论中形成几种不同意见。

  第一种意见认为,程某与刘某的房屋买卖合同有效,应当给予保护。因为根据民法理论,房屋是特定物,对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立,本案中双方已经依约作出了部分履行,可见该合同已经生效,为保护先买者的优先权,应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某,仍与程某签订购房合同,办理过户手续,其主观上具有恶意,所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。

  第二种意见认为,房屋是一种特殊的特定物,其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后,合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续,还未取得房屋所有权,所以程某仍是房屋的所有权人,可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修,主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同,也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。

  第三种意见认为,刘某与程某之间的买卖合同是有效的,但因程某的违约行为,导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同,补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人,造成实际履行不能,所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。

  三、笔者的观点

  (一)本案争议的焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。

  登记作为不动产物权变动的公示方法,已为各国民法所接受,但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义,即物权变动如未进行登记,则确定的不发生变动的效力;一为对抗要件主义,即登记虽具有社会公信力,但并非物权变动的要件,未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑,因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上,因为无论学说合不合理,法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决,而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。

  我认为,分析本案的关键在于区分登记是应作为物权变动行为的生效要件,还是应作为买卖合同的生效要件来对待。这就涉及到对《合同法》第44条第二款规定的理解问题。《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”对于这里“登记”的含义,法规并未明确,因此造成了实践当中对“登记”的涵义的理解各不一致。如本案这种情况,许多人即认为,产权变更的登记即是房屋买卖合同所必须具备的生效要件。我认为这种理解是错误的,它混淆了合同行为本身的“登记”与合同履行过程中因转移所有权的需要而进行的“登记”。这两种“登记”是不同的,前一种“登记”是合同这种债权行为生效的要件,是衡量那些法律作出特殊规定的合同行为是否合法有效的标志;后一种“登记”则是一种物权变动的生效要件,是衡量合同的履行行为是否完成的标志。《合同法》1 30条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”可见,标的物所有权的移转,是买卖合同的实质内容,也是其履行的目的和结果。《合同法》133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一条规定的是买卖合同的标的物物权转移的公示方法,即原则上以交付为公示方法,但“法律另有规定或当事人另有约定的除外”。所以。前述的第二种“登记”应指该法条的但书中所包含的例外情况,即不动产的所有权转移以登记为要件,如果未登记,可以认为是合同义务的履行行为没有完成,或者可以认为这时买卖合同的根本目的即标的物所有权的移转因为一方履行行为的瑕疵而落空了。法院在审理本案中形成的第二种意见实际上即混淆了这两种“登记”的涵义,张冠李戴,将物权变动的“登记”适用于合同行为本身,以此作为合同是否生效的要件,这种观点是站不住脚的。

  值得研究的是,房屋买卖合同本身是否属于那些法律作出特别规定的合同,即需要经《合同法》44条第2款所说的“登记”方可生效的合同呢?关于这一点,有必要研究一下两部法规之间的效力关系问题。1983年12月17日,国务院国发[1983)194号通知颁布了《城市私有房屋管理条例》(以下简称1983年条例),其第二章《所有权登记》中的第6条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”而其第三章《买卖》中的第9条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”其第12条规定:“买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”从这一法规的规定来看,它明确地区分了“产权过户登记”与“买卖合同登记”手续,从其禁止“私买私卖”的规定可以看出,该法规认为私下进行的房屋买卖行为本身就是无效的,合同本身须“经房屋所在地房管机关同意后才能成交”。可见依此法规的规定,私房买卖合同本身也须办理一定手续方可生效。但是,1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)对此问题却有不同的规定。该法专设一章即第四章规定了房地产交易的有关法律问题。其中第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。此处的“权属登记”,即该法的第60条第三款的规定:“房地产转让或者变更的,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核定,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。可见,这里要求的“登记”仅指产权登记,而非买卖合同本身的登记,该法未明确规定房屋转让行为须经房管部门同意方可成交,这与1983年条例的规定是不同的。

  问题在于这两部法律文件均未被明令废止,那么应当根据哪一部文件的规定处理案件呢?这首先应确定这两部法律的适用范围是否一致或有重合,如果二者完全不一致,则分别有效,不产生冲突,如果一致或有重合,则在一致或重合的部分就会产生适用哪一部法规的问题。1983年《城市私有房屋管理条例》第2条规定:“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城,工矿区内的一切私有房屋。”1994年《城市房地产管理法》第2条规定:“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发,房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法”。这两条规定分别确定了这两部法规的适用范围,二者的适用范围显然是不一致的,那么是否发生重合呢?根据《中华人民共和国土地管理法》第六条规定:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”而根据1991年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第2条的规定:“本办法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”因此,城市市区的私有房屋的土地也属国有土地范围内的建筑物,这两部法规的适用范围是有重合的。本案又恰好属于重合的部分。对此案究竟应适用哪一部法规?我认为应适用后者,即1994年的《城市房地产管理法》,因为这两部法规,后者既是新法,又是全国人大常委会通过的法律,前者不仅是旧法,而且属于国务院制定的行政法规,所以应当依照后者的规定处理。根据《城市房地产管理法》的规定,房屋买卖合同不属于法律有特殊登记要求方可生效的合同,因此房屋买卖合同的生效不应依《合同法》44条的第二款规定而应依该条的第一款规定处理,即:“依法成立的合同,自成立时生效。”因此,程某与刘某的房屋买卖合同自双方协商一致合同成立时即已生效了。至于后来发生的一系列行为均是对生效合同的履行过程中发生的问题。

  (二)对原告刘某的补救:

  前面已经论述了刘某与程某之间合同是有效并且已经生效的合同,那么刘某应当通过何种途径寻求补救呢?笔者认为刘某可以有两种选择:

  1.刘某可根据《合同法》第94条第(四)项的规定主张解除合同。因为由于程某的违约行为<

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