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不是简单的接受委托,机械的举办拍卖。
来源:  发布日期:2009/7/10 22:15:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

上海某投资管理有限公司(以下简称委托人)是本市一家国有资产管理和处置公司,长年来均在代表国资委并购和处置各类国有资产。原先其处置方式均为协议转让,但日前该公司为了符合国有资产的处置的有关规定,使国有资产处置程序合法化、透明化和公开化,决定将位于浦东新金桥大厦第19层,建筑面积为1763.06平方米的办公用房及2个地下停车位通过本公司以开拍卖的方式予以出售。

因此,委托人于2008年7月1日与本公司签订了该房产的“委托拍卖合同”,并按照本公司要求提供了营业执照、法人授权委托书、评估报告、房地产权证等拍卖必备的材料,并在评估价的基础上确定拍卖保留价为2442万元。

为了确保此次房产拍卖各方当事人的利益和拍卖的合法性,本公司在接受委托后即按照公司的业务流程和要求,开始对该房产的占有情况、权利限制、租赁、欠费等情况进行调查。从浦东房交中心查询的结果来看,该房产权属明晰,无任何权利限制,可以随时交易并办理过户手续。在此前提下,本公司工作人员走访了该楼物业,了解其有无存在欠费,顺便咨询了每月的物业管理费及办公楼里水电的分摊方式,以便将更多的信息准确无误地告知竞买人,省却他们来回奔波的自行调查。不仅如此,我们还对该房产的市场现值进行了摸底调查,除在物业处咨询外,还走访了周边多家房产中介公司,并在房产交易网上搜索了近期的成交价格。调查发现,委托人此次委托的价格已和市场价基本持平,利润空间很小,所以价格因素是决定此次拍卖成功与否的关键。

在后期调查中,工作人员发现该楼层中2套办公室被美国某控股有限公司上海代表处在使用。带有租赁这一情况委托人在委托时并未告知。于是工作人员及时向委托人询问了此事。经查后,委托人确认了此事,并告知该代表处的租赁期截止日为2008年8月31日。为了及时回笼资金,委托人表示可以带租约进行拍卖。根据国家相关法律的规定,如果承租人有意购买其租赁的房产,则在同等条件下享有“优先购买权”。因此,为了维护承租人的合法权益,本公司在委托人的配合下对承租人是否愿意参加拍卖上门进行了询问。该公司表示无购买欲望,但为了手续合法,不在拍卖后留有后遗症,本公司要求该公司以书面形式确认了放弃参加拍卖和优先购买权的权利。

在完成所有调查工作后,本公司把重点精力放在了对外招商上。首先在本公司的网站上发布招商信息,希望通过网络来发掘一些客户。其次,在本公司固有的房产客户群体中发布信息,通过书面推介书向客户介绍该办公楼的优势。该幢办公楼当时是由金桥开发区出资建造,大楼外立面大气、雄伟,目前在金桥地区是最高的一幢办公楼,地理位置优越,位于新金桥路和金桥路路口,紧邻著名的碧云国际社区,马路对面即是金桥高科技产业园区,商业配套设施完善。楼内入驻的企业基本为在金桥工业区设厂的世界500强企业。最后,本公司于2008年7月10日在全国性报纸——《中国企业报》上刊登了拍卖公告,希望国内有实力又有愿望在浦东金桥发展的企业能够参加此次拍卖。公告内容包括标的物地址、咨询看样日期、注意事项、拍卖地点、拍卖日期等,符合《拍卖法》规定。通过我们的努力,最终有2家企业在拍卖前办理了竞拍登记手续并交纳了拍卖保证金,具备了法定的竞买人资格。一家客户是本市某企业,也是本公司固有的客户网络中的其中之一。另一家是河南省某起重机公司,是看到拍卖公告后决定参加拍卖的。在房地产市场低迷且拍卖底价又基本与市场价持平的情况下能有两家企业参加拍卖,确实使本公司感到非常高兴,同时也庆幸我们的努力没有白费。

2008年7月18日13:00拍卖会如期举行,上述两家企业均参加了拍卖会。由于招商期间本公司与这两家企业沟通比较充分,对其心理承受价了解的相对比较清楚,为了不使拍卖冷场,拍卖师以低于保留价200万元的价格起拍,并宣布加价幅度为100万元,以调动拍卖会场的竞拍气氛,确保该房产顺利成交。果然,两家公司均表现出了浓烈的竞价愿望。最终本市某企业以2442万元的价格竞得该房产。委托人在拍卖现场观摩了整场拍卖会的情况,对本公司的运作和拍卖结果表示非常满意。

能够顺利拍出这些房产,本公司认为与我们自身的努力分不开。因为我们始终把客户放在第一位,无论是委托人还是竞买人,我们在事前设计拍卖方案时,首先想到的是如何维护好他们的利益,如何通过我们自身的努力来确保他们的利益。另外,标的的事先调查工作必须充分,招商工作必须细致,根据标的特性有针对性地寻找不同的买家,并充分了解他们的心理,而不是简单的接受委托,机械的举办拍卖。

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