在结束了2008年金融海啸对全球房地产市场的剧烈冲击之后，2009年中国房地产投资市场虽然面临着不小的挑战，成交量相对过去几年也出现了明显的萎缩，但从过去半年来看，随着国家刺激经济计划的实施，市场流动性日益充沛，投资者的信心逐渐得到了恢复，市场也正传递着一些积极的信号。在目前的市况下，中国房地产投资市场呈现出一些什么样的特点？海外投资基金是否还是市场的主角？哪种物业最受投资者青睐？未来市场又将走向何方？近日，DTZ戴德梁行发布了2009年投资市场分析报告，对中国内地的投资市场的现状及未来进行了解析。

   该报告显示，北京和上海由于经济活动发达，行业分布广泛，聚集着大量的外资企业，因此一直以来都是房地产投资市场的重点，这两个城市的市场表现，基本上也反映了整个中国房地产投资活动的状态。2008年第三季度以来，受到全球金融海啸的影响，市场的成交额出现了十分明显的下降。可以看到，尽管2008年全年的成交额相对于2008年并没有出现巨大的降幅，但实际上，2008年的大部分交易均在第三季度之前完成，第三第四季度的成交额同比下滑比较明显。同时，2009年上半年由于受到信贷紧缩，投资者信心不足等的影响，过去的6个月成交量不大。但是从市场经验来看，投资者的热情开始逐渐恢复，信贷紧缩的状况已经大大缓解，中国未来经济发展的前景也较世界许多其他国家要乐观，优质的房地产物业仍然是国内外机构投资者所追逐的重点。

　　与金融海啸之前相比，目前的房地产投资市场也呈现出了一定的特点。首先，一线龙头城市，如北京和上海，重新成为了投资者的首选地，因为一线城市的经济稳定性较高，物业水平较好，制度建设较为完善；其次，投资策略更为谨慎，对项目的审查需要的时间更长，审查的条件更加苛刻，如需要更高的内部回报率、更稳定的现金流收益等；第三，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场依然兴趣浓厚，这也符合他们分散投资风险、追逐高额回报的要求。同时我们预计，由于流动性充沛及通货膨胀预期等主要因素，未来北京和上海市场成交量会稳步上升，持续录得大宗整栋物业的收购案例。

　　在投资者类型方面，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，我们预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量。

　　从市场类型来看，过去几年来，写字楼、商铺、服务式公寓、住宅开发机会一直是投资的重点。在目前的北京和上海，写字楼市场正经历着一轮显著的调整，具体就北京来讲，自2005起，北京市甲级写字楼的新增供应量保持高位，到2009年达到顶峰，预计年新增供应量达到100万平方米。而需求方面，由于不少外资机构放缓了扩张的步伐，对写字楼面积的需求下降，租金水平有一定的下调压力，因此写字楼市场短期不会成为投资者关注的热点。然而，由于2010年及2011年的新增供应有限，随着全球经济的恢复，未来2到3年内写字楼市场将会重拾上升的趋势，市场也将更为稳定。

　　另一方面，受惠于国家刺激经济以及扩大内需的政策，一线城市的商业房地产也一直是投资者关注的重点。由于利率保持低位，大中型城市居民对改善生活的要求日益强烈，全国大部分城市的商业零售品销售额增长速度均超过了GDP增长速度，零售业的繁荣也带动了商铺市场的租金水平及售价水平的提升。地理位置优质、经营管理良好的商业物业仍将供不应求。

　　而酒店和服务式公寓市场，由于受经济周期性因素影响较大，市场供应方面也呈现一定的过剩，短期之内仍将持续调整。值得注意的是，由于普通住宅市场的快速复苏，住宅开发项目预计也将重新成为海外投资基金关注的重点，分享住宅开发投资的回报。

　　数据显示，过去的6个月内市场成交量不多，但也录得了几宗比较大型的成交案例。如上海陆家嘴集团整体收购了上海浦项广场写字楼项目，成交金额超过17亿人民币。此外在北京，金融街控股集团收购西单美晟商业综合体项目以及SOHO中国出售凯恒广场写字楼项目均为成交额超过10亿的交易。从这几宗成交案例来看，国内机构投资者已经在房地产投资市场上逐渐形成了一股主要的力量，并且会在将来更为明显。

　　DTZ戴德梁行认为，过去5年房地产投资市场上连续上演的整栋收购好戏在2009将会有一个短暂的调整，主要体现在市场成交量下降，投资活动减少。在接下来的3到5年内，随着经济发展的逐渐复苏，国内房地产信托基金和保险投资机构的成长壮大，未来房地产投资买方市场的力量依然保持强大，另一方面，国内高质量的房地产物业相对有所欠缺，这也成为房地产投资市场发展的一个瓶颈。在投资回报率方面，目前更为谨慎的投资者往往要求更高的回报率来防御未来可能的租金下跌风险，因此，买卖双方对回报率预期的差距也是阻碍交易完成的一个重要因素。

　　DTZ戴德梁行华北区投资部主管叶建成先生表示：“2009年是充满挑战的一年，然而，我们对中国中长远的发展保持乐观，中国依然是全球经济发展的一个龙头，中国房地产市场也将在经历一定的调整之后重新步入正常发展的轨道。”