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商铺营销者自揭炒铺内幕:“多本账“炒出天价商铺
来源:  发布日期:2009/7/9 14:13:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
“各地的‘黄金商铺’超过80%以上都是炒作出来的,‘铺王’‘铺皇’‘铺后’……多本账才能炒出几倍甚至几十倍的利润。” 

    如今,各地商铺销售愈演愈烈,曾在南宁、成都、重庆等多个城市进行过商铺营销策划的业内人士吴晶英,向记者坦陈了“黄金商铺”的炒作内幕。 

    商铺成本利润比:最高50倍 

    “卖房的利润要到3倍至4倍左右,卖商铺的利润则要高到10倍以上才算是合格,20倍至40倍很正常,50倍以上才算成功。”吴晶英说。 

    “我给你算个账:楼盘建设需要大量的钢筋水泥,但商铺建设几乎就是沿街铺设,一般只有2层楼高,地基、防震、消防、地下车库等等需要投入的成本很少,只有同等地域楼盘成本的十分之一,但商铺单位面积的价钱几乎是楼盘价格的10倍左右,一来二去,利润就要比成本高出10倍到50倍。” 

    “我自己是做楼盘营销的,无论是重庆、云南、湖南还是广西、广东的商铺,几乎无一例外都要赚到这个利润。越是发达地区,赚到的利润越高。” 

    商铺多本账:买的不如卖的精 

    近日,记者在南宁市凤翔路商铺开盘前进行了一番暗访,被商家炒作为“每平方米租金65元”的“黄金商铺”,实际租金不过每平方米30元。 

    接受记者采访的租户说:“如果不是老乡,我也不愿告诉你,商家给我们这个价格,就是要求我们对外一律说每平方米65元。” 

    吴晶英向记者透露:这几乎是所有商铺开发商和营销人员的惯用伎俩。“给客户看的是一本账,给租户的是一本账,给税务局的又是一本账。” 

    搞多本账,就是为了最大限度地获得利润。客户重视的是投资收入回报状况,将实际租金翻一番,将原来需要20年才能收回的资金算成8年回本,容易吸引客户;租户的那本账不仅打了折,而且折扣很低,就是为了稳定租户,造成场面繁荣、人气旺盛的假象;给税务局的账就不用说了,最大限度地降低税收成本。 

    业内:我们自己都担心被坑 

    “说实在的,商铺销售那么多本账,我们自己购买商铺都会担心被同行坑。”吴晶英说。 

    吴晶英几乎每次自己购买商铺,都要反反复复从好几个角度了解商铺的各种信息。 

    ———人口密集度和流量越大,升值空间越高。传统商圈再贵,也是“寸土寸金”;新建的社区再便宜,再怎样也是“独立商铺”,三五年内还是缺少人气聚集。 

    ———走访周围地段的楼盘入住率,要晚上看不能白天看,这样才能看出来是否真的有一定的人气,有入住人群才能有消费市场。绝对不能光听开发商一面之词。 

    ———对周围商圈进行前期调查,了解租户实际租金和开发商销售商铺时候的租金差别,从中做好商铺投资回报率的计算。 

    吴晶英说:“开发商说得再好听,也逃不过自己的眼睛,认真看,好好调查,才能避免被忽悠。”
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