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春节之后购房置业宝典 二手房可兼做过渡及投资
来源:  发布日期:2009-7-9 12:35:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
一年一度的新春佳节在人们的欢声笑语中还在延续,不过对于大部分的工薪族来说,农历初六之后都纷纷回到了工作岗位,并开始筹划新一年的工作与生活;今年适逢奥运年,许多消费者都想在这个重要的历史时段完成置业计划;选吉时乔迁新居是国人的一种普遍心理。从房产市场的规律来看,每年春节之后的三四月份是一年中房产交易的首个旺季,为了使购房者能更好的把握这个时机,“链家地产”市场研发中心根据当前的市场形势,为消费者解答今年是否买房、买什么房、在哪些区域买房、买房注意事项等问题,希望为消费者置业提供帮助。

  是否该买房?自住可出手,投资需理性

  北京房地产市场需求是以自住为主,从二手房市场来看,根据“链家地产”统计资料分析,2007年二手房投资比例仅在20%左右,80%的需求都是结婚购房、拆迁购房、置业升级、为父母养老孩子上学购房;从自住的角度来看,购房者们应该更关注房产本身的保值功能,虽然年前市场上“拐点”说盛行,但是在淡季里成交量下滑,房价涨幅趋缓非常正常,到目前仍然没有具有足够说服力的数据表明房地产市场出现了拐点;“链家地产”市场研发中心认为,经过节前淡季的市场调整,在庞大的自住需求推动以及今年奥运召开、多条地铁线路开通的利好下,虽然节后出现往年房价报复性上涨的可能性不大,但是总体房价仍然会行驶在上行的轨道中;因此,自住型购房的消费者,该出手时就出手,北京市城市化进程仍在推进,城市价值足可保证房产的价值。而对于投资者来说,经过一系列的宏观调控,房价飚涨的理想阶段已经成为过去式,涨幅趋缓已经可以预见,投资者在入市时,应该摒弃短期低买高卖的想法,更关注房产长期的租金回报,以理性投资赢取回报。

  买什么房?新房贵,限价房少,二手房可兼做过渡及投资

  随着住房保障政策实施,2007年推出的限价地将陆续在今年第二季度预售,今年按规划将推出450平米限价房;虽然详细购买细则未出,但还是给了许多购房者美好的期待;对于购房者而言,是买新房、二手房,还是限价房呢?“链家地产”市场研发中心认为,首先,资金充裕,喜新不喜旧且置业区域在新兴区域的,可买新房;不过新房普遍价高,而且随着中心城区新房消化以及住宅郊区化,新房将主要集中在郊区等新兴区域;其次,具有北京户口,并符合申购条件的消费者,可争取购买限价房。目前限价房已确定的购买条件是必须具有北京户口,符合条件的购房者可争取;不过,购房者也应有清醒认识,保障住房毕竟量少,2007年北京市新增了52万人,户籍人口15.7万,这部分人都有购房需求,而450万平米,套均80平米,也不过56000套左右;连每年新增人口也难以满足;加上供应延后,有需求的消费者不妨以二手房替代;第三,二手房存量大,可兼做过渡及投资,目前中心城区的房产交易主要以二手房为主,地段及配套俱佳,而且近年房地产市场呈现出新房成交减少,而二手房成交量不断放大的趋势,今年房产交易仍会延续这种趋势。

  买哪些区域房?以中心城区、规划新城、地铁沿线为导向

  确定购买二手房的消费者,“链家地产”市场研发中心建议,在选择区域时,应以中心城区、规划新城、地铁沿线为导向;首先,中心城区二手房地段好、配套成熟,特别是公房的小户型存量比较充裕,比如团结湖西直门劲松等区域,非常适合在城区上班的首次置业者。其次,规划新城,2007年北京市出台了十一个新城规划,新城未来发展布局已然可以预见,比如顺义建设多条轨道线,重点发展空港物流业;通州完善城市功能,在居住以外发展商业以提供更多就业机会等等;购房者都可以对这些区域进行重点关注。第三,地铁沿线,07年开通的地铁5号线掀起了沿线购房热潮;而今年将会开通地铁10号线、奥运支线和机场线三条地铁线,沿线的劲松、团结湖、惠新西街、亚运村等区域将会掀起又一轮地铁沿线购房热潮,消费者大可提前在这些区域置业投资。

  买房注意事项?资金得监管、贷款要赶早、议价需灵活

  由于今年面临着不一样的市场状况,因此,“链家地产”市场研发中心认为,购房者应因时制宜,应对新形势。

  首先,资金得监管,去年爆发的深圳中天置业事件,再一次暴露了客户资金缺乏监管的弊端。因此购房者还是应该把资金安全应该放在首位;目前保障资金绝对安全的只有两种模式,即资金监管和银行资金托管,这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结,在没有买卖双方约定授权的情况下,其他人员均动用不了资金;购房者应尽量选择设有专用账户的经纪公司进行交易,以确保房款安全。

  其次,贷款要赶早,今年的货币政策已经定调为从紧,贷款审批将更为严格;如果银行用完贷款额度后,购房者再想贷款就非常困难;因此贷款要趁早;同时还要注意一些细节问题,比如信用卡资金要按时归还,防止出现逾期还款现象,个人收入证明要详细准确,未婚或已婚证明要及早开具,各项身份证明多复印几份等等。

  第三,议价需灵活;由于央行频繁加息,物业税渐行渐近,部分投资型物业出售的意愿比较强烈,特别是近两年进入房产市场的投资者,通过房产转售获得利益的投资者比较普遍,因此更希望尽早出售,购房者不妨利用这一点尽量压价,在博弈中取得一个理想的价位。

  最后,“链家地产”市场研发中心认为,一年之计在于春,在春节过后对房产市场格局形成理性认知,才能更好的规划今年的置业计划;由于年前淡季成交量下降,部分购房客户产生观望情绪,但是在旺季到来时,购房者该出手时还是要出手,避免像前两年一样贻误购房时机。

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