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土地市场巨量“库存“调查:楼市距“地王时代“有多远
来源:新华网  发布日期:2009/6/12 15:47:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
3月以来中国楼市的“小阳春”,为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风,久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块,超出底价82%;温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交,成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。一时间,“楼市重回地王时代”“土地争夺战全面打响”的呼声四起。

    然而,记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现,国内住宅产业市场化迄今十年间,房地产土地存量超过10亿平方米。毋庸置疑,中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任,“重回地王时代”何从谈起?
 
    “面粉”贵过“面包”

    面对记者,天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年,天津振业以10.6亿元竞拍到一块地,8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后,公司陷入困境。

    “现在,我们周边的3个项目,成品房均价每平方米6000元,比我们的楼面价还低,真正是面粉贵过面包!”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”,并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地,2008年以来先后出现过退地潮。

    3年前,房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量,于是,许多企业把大量资金用于购买土地,带动2006年、2007年出现开发商储备土地高峰,六成房地产上市公司一半的土地存量是这两年积累的。

    到2008年,商品房销售紧缩,“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说,一方面是持续低迷的房地产市场,一方面是吃到肚子里无法消化的土地,金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

    国家信息中心首席经济师范剑平认为,我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说:“目前,中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备,如按照当年销售速度,这些地要开发32年。

    那么,国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少?著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称,1998年至2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年底,开发量仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

    “整体土地市场仍在调整”

    面对今春以来土地市场频吹暖风,戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为,近期各地土地市场的确开始有所活跃,还有个别溢价幅度较大的收购现象发生,但这种现象并不会普遍发生,较高的负债水平和存货数量,仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复,将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

    中国指数研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示,今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米,分别仅为去年同期的33.3%和20.2%。

    SOHO中国董事长潘石屹认为,从上述数据可以看到,巨量土地“库存”压力下,开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态:“企业买地速度会放慢,除非是很好、很便宜的地才买;同时减少开工面积,以销定产,控制好整个资金链的运作。”

    同时,政府为了给土地“库存”减压,土地供应也有所控制。魏成林透露,北京今年计划年度供应土地5700公顷,而去年这个数字是6100公顷左右。天津市区今年一季度推出的地块中,没有住宅用地。另一方面,政府一季度推出的土地中,出现大量流拍。中国指数研究院的报告称,全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流,土地溢价水平普遍低于10%,土地价格明显走低。

    研究人员认为,房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象,大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决,甚至停止购地,害怕资金被套牢;这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜预测,房地产市场到2010年才可能逐渐好转,巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃,“小阳春”并未真正刺激企业信心,其产生的“加速度”不会持久,采取防御性的保守措施,仍是大多数企业的主流。

    谁来为巨量土地“库存”买单

    国家统计局数据显示,前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称,在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下,未来住宅市场有可能出现结构性供不应求,一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。范剑平也表示担忧:随着楼市遇冷、房价下跌,高价巨量拿地的风险很快暴露出来,开发商面临更大考验,要为当初的冲动付出代价!根据近半年来的市场平均消化能力看,房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程,近期建筑钢材价格已经出现下跌。因此,这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”,而是房地产“库存”,其中积压在开发商手里消化不良的土地,可能比空置房的消化更难办。

    在土地市场上,各方为实现“去库存化”想尽办法,有的开发商通过新购低价土地平衡成本,有的开发商则期待政府部门提高容积率,一些地方政府推出“降低税费,分期、延期收费”等“土地新政”。

    然而,对“去库存化”信心不足仍是普遍心态。华远地产董事长任志强认为,眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件,“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价,这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

    面对“面粉贵过面包”局面,一些开发商认为同地方政府有直接关系。天津一家斥资数十亿元拿到土地的开发商表示,开发商利润有多大,政府利润就有多大。全国工商联房地产商会调研报告显示,9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中,开发项目总费用支出,近一半是向政府支付的;项目开发成本中,土地成本占直接成本的比例最高达到58%。

    业内人士认为,应该对土地招拍挂制度纯粹以“价高者获得土地”的模式进行改革,对税收制度和土地配给制度进行改革,行业的发展才能回归理性和科学发展的轨道。

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